전세계약, 쉽게 덜컥 계약하고 나중에 후회하신 적 있으신가요?
수천만 원에서 많게는 억 단위의 전세보증금이 걸린 계약. 한 번의 실수로 돌이킬 수 없는 손해를 입는 사례가 늘고 있습니다.
특히 깡통전세, 허위 계약, 위장 임대인 등의 전세사기 수법은 점점 교묘해지고 다양화되고 있습니다.
그래서 준비했습니다. ‘전세보증금 지키고 전세사기 안당하는 7가지 핵심포인트’.
이 포인트만 기억해도, 위험한 계약을 피하고 안전한 보증금 보호가 가능합니다.
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✅ 1. 전세가율 70% 이하인지 먼저 확인하세요
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전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가격 × 100
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전세가율이 70%를 초과하면 깡통전세 위험이 큽니다.
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시세 조회는 국토부 실거래가 시스템, KB시세, 네이버 부동산 등을 활용하세요.
👉 예: 매매가 3억 원, 전세보증금 2.5억 원 → 전세가율 약 83% → 위험 신호
✅ 2. 등기부등본으로 선순위 권리 확인은 필수
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등기부등본을 열람하면 근저당, 압류, 가압류 등 선순위 권리를 확인할 수 있습니다.
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선순위 채권의 총합이 전세보증금을 넘으면 돌려받기 어렵습니다.
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등기부등본은 정부24, 대법원 인터넷등기소에서 발급 가능합니다.
📌 주의: ‘소유자=임대인’인지 반드시 확인하세요.
✅ 3. 위반건축물 여부는 건축물대장으로 확인
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계약하려는 집이 지하, 옥탑방, 불법 증축 공간이라면 주의가 필요합니다.
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건축물대장의 비고란에 '위반건축물’이라고 적혀 있다면 절대 계약하지 마세요.
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정부24 또는 해당 구청 민원실에서 확인 가능합니다.
✅ 4. 신탁등기 여부 꼭 체크하세요
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주택이 신탁회사 명의로 되어 있으면, 위탁자(임대인)의 계약은 무효일 수 있습니다.
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반드시 등기부등본 상 소유주 명의가 개인인지, 신탁회사인지 확인하세요.
👉 소유자명이 'OO신탁(주)' 등으로 되어 있다면, 반드시 신탁회사 동의서 확인 필요!
✅ 5. 전입신고 + 확정일자 받기로 ‘대항력 & 우선변제권’ 확보
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전입신고: 주민센터 방문 or 온라인 신청 (입주 후 즉시)
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확정일자: 주민센터 or 법원에서 계약서에 날짜 도장 받기
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이 두 가지를 해야만 법적으로 보증금 보호를 받을 수 있습니다.
📌 두 절차 모두 마쳐야 '대항력'과 '우선변제권'이 생깁니다.
✅ 6. 공인중개사 자격 확인 + 계약서 특약 조항 활용
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부동산 사무소에 '공인중개사 등록증’이 게시되어 있는지 확인하세요.
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서울시 부동산정보포털에서 공인중개사 등록 여부 조회 가능
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표준 임대차계약서를 사용하고, 특약란에 다음 문구를 추가하세요:
“계약금 OOO원 수령, 임대인 OOO (서명)”
“임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 신청에 협조한다”
✅ 7. 전세보증보험 가입으로 이중 안전장치 마련
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전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 대신 반환해주는 제도입니다.
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HUG, SGI서울보증, KB손해보험 등에서 가입 가능
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보증금 규모와 주택 상태에 따라 보험료 상이
📌 가입 요건: 전입신고 + 확정일자 완료 후 가능
🏠 [보너스 팁] 잔금일에는 등기부등본을 다시 발급받으세요!
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중도에 임대인이 대출을 받거나 권리가 추가로 설정될 수 있습니다.
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잔금 지급 직전, 꼭 한 번 더 등기부등본 확인해야 안전합니다.
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가능하다면 공인중개사 입회 하에 열쇠 인도와 잔금 이체를 동시에 진행하세요.
✅ 마무리: 전세사기는 예방이 최선입니다
전세사기는 한 번 당하면 돌이킬 수 없습니다. 하지만 계약 전 철저한 사전 점검과 기본 절차만 잘 지켜도 대부분의 전세사기를 피할 수 있습니다.
지금 전세 계약을 앞두고 계신가요?
위 7가지 핵심포인트를 체크리스트로 만들어서 계약 때 꼭 활용해보세요.
📌 참고자료 & 유용한 링크
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